您的建议聚焦当前城中村改造工作中经营性用地稀缺导致项目资金难以平衡的痛点问题，以武汉市汉阳区黄金口、米粮、四台三村项目为典型案例，进行了深入剖析，并提出了富有建设性的解决方案。建议内容详实、分析透彻、切中要害，所提对策具有很强的前瞻性、创新性和可操作性。我厅会同省财政厅、自然资源厅、农业农村厅等部门进行了认真研究。

一、强化政策引导和规划引领，探索生态价值转化。积极指导地方在国土空间总体规划内，优化空间布局，结合地方发展实际，合理安排各类发展空间，实现发展和环保最优解。指导武汉市认真贯彻落实《国务院办公厅关于超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，严格依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《武汉市城乡规划条例》《武汉市基本生态控制线管理条例》等国家、省、市等相关法律法规，编写《武汉市城中村改造规划导则》。该导则明确将高效综合利用土地资源，提高土地利用效率,促进产业转型升级等，作为城中村改造规划的基本要求。支持在国土空间总体规划及生态保护红线、城市绿线等管控要求的前提下，优化利用生态控制区用地。探索在生态绿楔非核心区域、对生态廊道连贯性影响较小的地块等特定区域，在符合《武汉市基本生态控制线管理条例》的前提下，适度放开开发限制，引入生态友好型花卉培育基地、生态农业观光园等新业态，将收益有效反哺绿地长期管护成本，实现生态效益与经济效益双赢。

二、鼓励支持土地复合利用，提升土地利用效能。支持企业申请调整住宅用地项目商住比例、配建条件等。对架空层、“空中花园”“开放式露台”“风雨连廊”等配套公共服务设施给予免计容积率奖励。支持盘活利用低效空间，对低效土地、存量房屋，允许功能转换、复合利用，鼓励将居住、研发、办公、商业和公共服务等功能在不影响相邻功能前提下复合设置，重塑旧空间价值。加强高标准生态建设，强制采用绿色建筑标准，配套雨水收集利用、中水回用、节能低碳设施。通过土地资源高效配置，利用兼容功能产生的土地出让金或长期运营收益，有效填补项目整体资金缺口，同时通过高标准的生态建设，实现开发区域与生态区域的有机融合，提升片区环境品质。

三、探索建立多方共赢合作机制，拓宽资金筹措渠道。指导各地在方案编制、审议、实施各环节，充分征求村民和村集体经济组织意见，引导居民共同参与城中村改造。探索政府引导+市场化运作模式，针对城中村改造中控规绿地的复合利用、后续管护等，探索采用政府和社会资本合作、股权合作等模式，引入有实力、有经验的社会资本方参与投资、建设和运营，建立清晰的风险共担、收益共享机制。积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。在城中村改造中合理安排产业布局，引入优质产业项目，优先吸纳当地居民参与绿化养护、物业服务、文旅运营等就业岗位。提供一定规模比例的低成本创业空间，保障小微企业和个体户的创业需求。探索研究设立“城市生态绿地可持续管护基金”，资金来源拟包括：从相关城中村改造项目兼容性开发用地的土地出让金中提取一定比例；鼓励参与开发的企业履行社会责任，进行定向环保捐赠或认养绿地；探索生态补偿机制，争取上级财政转移支付或专项补助等，确保城市绿地可持续发展与城中村改造同步推进。

四、依法依规优化永久基本农田布局，释放改造空间潜力。《中华人民共和国土地管理法》明确规定，永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。占用永久基本农田的，须经国务院批准。自然资源部、农业农村部即将出台的《永久基本农田红线管理办法》明确，在保护任务不变的前提下，按照“数量不减少、质量有提升、布局有优化、生态有改善”的原则对永久基本农田布局进行局部正向优化，实现“优进劣出”，促进永久基本农田集中连片，逐步提高优质耕地比例，实现土地集约节约利用。指导各地依据《中华人民共和国土地管理法》《基本农田保护条例》和国务院《关于防止耕地“非粮化”稳定粮食生产的意见》，优化整合城中村分散的耕地，形成规模化生产经营单元，提高土地利用效率。同时，指导好基本农田的种植和生产，切实避免基本农田的“非农化”和“非粮化”的现象。通过农田归集整理，实现项目区内基本农田的集中连片、规模经营，有效提升农业生产效率和土地价值，同时为城中村改造释放出宝贵的、可集中规划利用的建设空间。

下一步，我厅将认真吸纳您的宝贵建议，积极会同有关部门督促各地严格执行城中村改造有关政策，优化完善土地、规划等配套制度，多元化筹措改造资金，探索创新改造方式，加速推进城中村改造，确保城中村改造工作规范有序、高效惠民。

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2025年7月30日